案例分析 - 712 sq.ft 分离式ADU

SayHomee
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2 年前
越来越多的home owner在政策的影响之下,逐渐开始关注ADU的加建项目。作为一名不懂建筑的人,如何可以自己初步考虑ADU的设计方案呢?自己的家到底能不能建ADU?到底Detached ADU好,还是Attched ADU 合适?那么,今天我们就拿一个案例做一下简单的分析。希望可以帮助到有需求的朋友。

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项目参数
项目地点 Fremont CA
项目类型 Addition + Detached ADU
土地总面积(lot size) 9963平方英尺(sq.ft)
总建筑面积为 2373 sq.ft
既有房屋面积 1061 sq.ft
扩建新增面积 700 sq.ft
ADU 面积 712 sq.ft
造价 $19.2万(仅ADU部分,人工及粗料)
$18.9万(仅扩建部分,人工及粗料)
工程周期
设计周期 6个月
施工工期 10个月

建筑设计分析

1. 获取业主需求

本工程的房主目前布局在湾区,该房屋为多年前购买的投资房屋,本次加建装修主要目的为增加房产价值和对外出租。

2. 房屋区位分析
adu fremont case study 1

区位分析图

该项目为东湾核心点 Fremont 市的核心区域。该地段学区较好,交通便利,紧邻 880 高速公路,经济活力旺盛,周边企业众多,为东湾房产最有价值的地段之一。市场上目前独单的长租租金在1500 ~ 2000美金之间。考虑现在的劳动力成本,综合计算得出,比较适合加建和ADU,建议选择质量有保证,但不要太贵的finish材料,有利与更快的经济回本。

3. ⽅案设计分析

Code 要求:

  • ⼟地属性:该⼯程⼟地属性为Single family house, 为低密度住宅⽤地, 法规允许设⽴detached 或者attached ADU
  • 最大面积:ADU的最大面积原则上按照:总建筑面积不超过FAR以及绿地率等其他建筑法规的要求来实现。
  • 停车位:该房屋1/2mile 以内有公交车站,可申请豁免ADU专用停车位。
  • Setback:针对不同的规定要求,detached的 ADU 的后院以及两侧setback 均不小于 5 feet; attached ADU 原则上按照主体房屋的相关要求来满足setback。

注意: 该设计完成与2020年之前,所以遵守的为2017的regulation以及后续的修订版本。

建筑⽅案选择:

结合该项⽬的现有条件况,该⼯程有以下⼏种⽅案设想。
1)Detached ADU + Addition
2) Attached ADU + Addition

adu fremont case study 2

各个方案的优劣比较
1) Attached ADU + addition 的建筑方案,可以保证后院仍然具有相当大的绿化面积,并保证了房屋的整体性和一致性。从总平面上布局上看,更像是一个整体,但要遵从的code 也更加的严格。例如 setback等
2)Detached ADU + Addition 的建筑方案,明显更适合对外出租的需求,两个独立的unit 可以在物理上几乎隔绝且不相互影响,但对于后院空间的切割十分严重,几乎让该项目的绿地变成各个小块围绕在两个房屋之间。

结合的业主的构想,最终建议采用 addition + Detached ADU 的建筑方案,原因如下:
如图所示,ADU与main house 形成的两个独立单元的居住单位,完全实现了空间分割,不但如此两个单元各有独立的水表和电表。这样几乎是两个独立的居住单位,可以最大限度的提升房屋的出租价值。同时addition的部分也可再次提升房屋的价值。

4. 平面分析

结合地形条件,我addition添加的区域可以考虑在左侧、右侧添加房屋的后侧;图所示的1、2、3分别对应不同的添加区域。

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经过优缺点的比较,总结一下方案思路。
1部分:考虑房屋的车库以及厨房在房屋的左侧,如果把addition 添加在左侧需要对既有建筑进行比较大的改动,大大增加了施工成本,而且房屋的左侧距离 proproty line 太近,也没有空间设置。
2部分:由于总平面考虑 Deatched 的ADU, 因此需要尽量保留多的空间后院,所以2部分的添加需要慎重考虑。
3部分:Existing house 的 3个 bedroom 都位于右侧即3部分的地方,同时3部分房屋距离右侧的proproty line更远,因此更具备条件增加面积。

因此考虑房屋的功能分区以及工程成本,2、3结合的设置方式为最佳理想方案。如下图所示:

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Site plan

5. 建筑详图
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Floor plan

ADU为一层的2b2b的布置形式。Kitchen和living room做成共享空间,位于建筑的中部,这样可以节省房屋的建筑面积和成本支出。两个卧室分别位于厨房两侧,这样就形成了互不影响私人空间,同时在每个卧室设置独立的 Bathroom,均变成了主卧室。

该房间采用与主屋独立的空调和热水系统,water heater采用的是目前最流行的 tankless类型,并外挂到外墙一侧,节省室内空间。水表和电表也是分别设置,互不影响。

因此可以看出该方案的设计,充分考虑了节约成本和空间以及ADU套间的合租和分租两种模式。不但是物理上是充分的空间隔绝,在使用上也会互不影响。同时两间主卧也可以最大限度提升出租价值。

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Elevation plan

为了保证足够的ADU采光要求,尽量把ADU向后院靠,保留一个长15feet左右的过度空间,位于两座房屋之间。考虑成本的影响,屋顶设计成与主屋一样的坡屋顶。颜色和材料的选择与主房间保持一致,这样让两个房屋的建筑视觉效果看上去更加的协调。

照片赏析

(⼯程还未全部完成)

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厨房
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在室内设方面,开放式的厨房区域和客厅相连但空间并不算富裕,因此白色的厨房台面和嵌入式的顶灯让空间变得更加明亮宽敞。作为小空间的ADU 厨房,成品橱柜一直是厨房最经济实惠的选择。安装成品的定制橱柜会减少房屋装修时间和成本。为了让这个空间独立的存在。

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为了节省空间,设计师将采用洗衣机和空间叠落的方式,并和厨房嵌入到一起。此类的紧凑型设计节约了水电成本,也节省可建筑空间。

卧室配套的卫生间和衣帽间
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目前由于city政策的鼓励,ADU的审批条件越来越宽松,同时由于湾区房价的上涨和全美房屋库存的降低,投资ADU成了地产投资了另一个好的选择。我们希望这样的案例分析文章可以帮您梳理出来简单的思路。

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