如何选择合适的承包商

SayHomee
SayHomee
3 年前
一名资深的房产中介,呕心奉献的自我经历。

继续阅读? 免费订阅,及时获取更多家装信息

我们会在最新的装修信息文章发布时,同时向您填写的email邮箱直接推送该文章,让您不错过每一次有价值的阅读和信息。
或者
注册即表示您同意我们的条款和隐私政策

近日投坛谈论装修工的比较多。很多读者相信从中也学到一些经验教训。本人在美国专职经营房产十多年,从出租、Flipping到建筑,做过的房子应该也在几百个了,自然跟装修工/Handyman/Contractor打交道不少。下面是我在跟装修工打交道过程的一些经验与体会,给同鞋们一些参考,欢迎大家补充。

先说我雇装修工其中两个比较典型的悲催经历。

悲催经历一:经出租房邻居的介绍,开始雇请一位装修工(白人)。价钱很便宜,活也可以,尤其在自己似懂非懂阶段,根本分辨不出错误之处。他在两年间做了我二十几间房子,都是中到大的装修。但是他的特点是,每次都要先付一些钱开工,也不多,就几百块。然后,自然是每个阶段进展都要我付钱。理由自然是既没钱买材料又欠生活费。好,这都没问题。钱反正是要给,早给迟给而已。就这样他帮我做了二十几间房子。直到后来越来越要钱频繁,终于有一天在一个大项目要我先付4千块定金去买几个窗子及其它材料时,人失踪了。我反复电话联络几天,没有任何回应。开头我想,他可能家里有紧急情况或者意外。直到几个星期后我又请了别的装修工继续开工,偶然发现他回到我的物业搬木头,那是房子用余下准备拧掉的Lumber。他倒是十分坦然地面对我,说,是我欠你的钱,我现在没钱了,等我有钱时再还你。我也只好跟他握手道别。你可以做什么呢?当然可以告他,但是开庭后好的结果除了准备材料花了开庭费拿到一个判决之外,还能拿到什么呢?“光脚的不怕穿鞋的”,无产阶级没有东西可失去的,难道还怕你一纸胜诉状吗?算啦,安慰自己说,那权当对他帮我低价做了那么多房子的补贴吧。以后不用他就是了。

悲催经历二:一位中国朋友推荐的中国装修工,外州刚刚搬来。见面聊过之后觉得可以,开始做我的装修项目。前面几个平安无事,最后一个也是完工了,就除了装修的垃圾没有清理。他告诉有急事要到外地,能否马上结帐。结帐后倒是他先发现我多付了1千。多付的原因是我忘记扣除已经付他的1千块定金。他告诉我回来之后再打电话给我。我说没问题,放心去办你的事吧。但是10天过去杳无音信,因为那些垃圾还在,我要清理掉好卖房。后来我只好再请人清,差不多1千块。这个例子说明什么呢?显然他人并不坏,但是人在利益诱惑下会变。某些时候,诚信会退居第二位。可能有人会想,就不说诚信了,他为什么为了2千块可以失去我这样一个好客户呢?答案是,看眼前比看长远的人多。况且,在我们这里只要有正规license并且做工可以的装修工不愁没工开。

至于装修工做有错误、做得某些地方马虎就常常有的事。你懂得越多,要求越高你发现不完美的就越多。几乎不会有一个是完美的。作为雇主,有时候只能是“得过且过”的心态才成。不然,你只能是自己做,假如你自己能够做并且做得更好的话。

雇请装修工/Contractor的风险归纳

请到差的装修工有哪些风险?归纳起来有如下几点:
  • 直接经济损失的风险。这个是大家最容易想到碰到的。具体表现就是做错了,但是不肯回来改正,可能变成花更多钱去重新请人做。例如,花了几千块做一个厨房或者厕所的upgrade,做完后发现安装错误,不久漏水,导致需要重新做,再花几千重新做。这个我也有过。请过一位跟我做了很多个房子的台湾装修工。有Contractor license,Insurance 和 bond。个人知识很丰富。还会画建筑图。自己亲手建过一栋10 unites的 Condo,只是请少量的Labor和租equipment。所以,我相信他能做Roofing。但是他做的新屋顶两年后才发现漏水,我只好再请专门做Roofing的公司Demo两年新的屋顶,重新再做一次,因为不符合规矩的地方多,修理不划算了。
  • 责任风险。例如工人在你家做工时受伤,他们没执照没保险,你变成他们的直接雇主。而你又没有相应的保险Cover时,业主要负担受伤工人的所有索赔。
  • 人生安全风险。这是指个人甚至家庭的安全遭到威胁的风险。具体例子?请到不认识、无从查找的人进屋,从而引至悲剧发生。有一个这样的案例发生在几年前的盐湖城。话说夫妇俩定期去教堂,连续几次都碰到同一个流浪汉在周围徘徊。于是问他有什么需要帮忙,答日没工作没钱。夫妇问他会做什么,答会做装修。屋顶会做吗?答,会。好,他们家里正需要修屋顶还是换屋顶。然后就带他回家做工,付工钱,管饭吃。几天后,一个月黑风高的夜晚,该流浪汉连同他们十来岁的女儿失踪了。报警,多方寻找不果。更悲催的是,失踪几年后该女孩被发现在盐湖城街头游荡,不肯回家了。她已经被那流浪汉的宗教彻底洗脑了。有鉴于此,老婆大人从来不允许我在Home Depot 或者Lowes带任何Labor到家里干活,则使是做Landscaping类不进屋的也不成。是的,要是装修工或Labor在家里干活,碰上坏的,他们有很多机会做手脚(不是指迷信方面)。
针对上面提到的风险,下面是我总结我自己鉴别/雇请装修工的准则:
  • 凡是有危险性和技术性强的装修工作,例如大范围的水、电、冷暖气系统、Roofing、以及两层楼以上高的Siding、外墙油漆,砍或者Trim大而高的树等等必请有License, Insurance,bond,Worker compensation的Contractor。不清楚其它州,但按本州以及整个西海岸城市,没有这些,有些是不允许做的。但则使是允许做的,没有上面这些就将整个Liability落到业主身上。例如砍树的掉下来,工人的一切赔偿都要业主承担。有了上面那四项,一旦有人受伤除非有别的因素证明业主有过失,否则业主没责任。
  • 一般的室内装修,不牵涉上面所说内容的装修工,以朋友(当然是信任的朋友,不是仅仅一次Party认识的“朋友”)推荐,或者能够查到背景的优先考虑。必须在这个行业做了5年以上的为考虑。要是没有推荐人,就网上找尽可能多的资料,例如从Angies List等等资源去找
  • “便宜没好货”,这是生活中无数实践的总结。不仅仅适用于雇请装修工。爱便宜、想省钱应该是所有人类的共同特点,无可厚非。但是,便宜一定有便宜的原因。贵有贵的道理。谁也不想多付钱,假如你能拿到三个以上的Bid,一般是选中间的为好。选最低的常常在后期带来问题,尤其对于不懂/不完全懂或者没时间整天监督装修的业主。有人可能说,我的既便宜又好。那么恭喜你,狗屎运总是有人走到的。
  • 不要请远程装修。你想想从一开始远程装修工的报价是什么状况。所有需要真正报价的装修工程,应该都是到了现场才能决定的。则令是油漆这样听起来很简单的活,也要看过原来的墙面状况、底色跟要油漆的色、多长时间没油漆等等因素才能准确。所以,几百块以上的工,凭电话估计对雇主与装修工双方都是不太靠谱的。因此你说远程的装修工到底先来看过才给估还是不用来就估价呢?来嘛,这么远距离,估完价业主不请他,人家怎么办。要是来到准备开工才估价,要是不能达成一致,叫人家离开?我要是业主处于那种状况,吃亏的一定是我。因为我不可能就这样不给工做叫别人走。这种状况,常常在我多次用过的Contractor上也发生,还不是远程。因为几百块(有时是1、2千钱)以内的活,你不想人家来回跑,就是叫他做完做给发票。这种状况常常超出我的预计。所以,远程的报价就更不可信。其次,大一点的工程,特别是牵涉水、电、HVAC等等,往往都是使用一段时间才能发现问题。要是远程的,你能叫别人回头修?
  • 请Labor与请议和价格的装修不同。请Labor就是安小时计算工钱。这种除非非常信任并且别人有过很好的记录,否则只能用于做很简单的体力活,例如清理Yard,掉垃圾等等。凡是请Labour,我都参与做或者从头到尾自己在场。请Labour除了前面风险归纳中提到的责任风险、人身风险之外,还有效率与价值的问题。人在有利益冲突面前都会先考虑自己,既然做多做少都是按小时算,慢慢“磨洋工”就是可以理解的。

感谢如山的亲情奉献