翻新外墙or 装修厨房？哪种装修能获得更高的房屋增值回报？

一 成本回收率最高的装修项目

近期，美国知名的《装修》杂志发布了“2020年成本与价值报告（2020 Cost vs. Value Report）”，该报告提供了全美各州不同地区住宅装修改造成本和成本回收率的大量信息，非常具有参考价值。链接：https://www.remodeling.hw.net/cost-vs-value/2020/pacific/

报告中使用了成本回收率（cost recouped）这个名词，意为转售价格增量占投资价格的百分比。例如耗资30,000美元的厨房改造可以使房屋价值增加36,000美元，则成本回收率为120％（$ 36,000 / $ 30,000）。

今年的报告针对22类装修改造项目，就美国的101个房地产市场进行了调查分析。以西海岸地区为例，成本回收率排名前五的项目为：

• 1 加装人造石饰面板，平均成本10,175美元，转售价格12,157美元，成本回收率为119.5％
• 2 更换车库门，平均成本3,874美元，转售价格4,537美元，成本回收率为117.1％
• 3 更换金属房门，平均成本2,048美元，转售价格1,801美元，成本回收率为87.9％
• 4 厨房小规模装修（中档），平均成本26,150美元，转售价格22,657美元，成本回收率为86.6％
• 5 外墙翻新（采用水泥板），平均成本20,064美元，转售价格15,647美元，成本回收率为78％

如果您的目标是尽快出售房屋，在考虑翻新改造时应该像房产经纪人一样思考，首先关注房屋的外观，因为购房者的第一印象至关重要。如果房屋的外部保养得当，给人以温馨愉悦的感觉，人们会更愿意走进房屋内部了解细节。或许正因为这个原因，成本回收率排名前五的项目中只有一项属于内部装修。

但这也是十分值得关注的一项。由于从去年开始，特朗普总统对木材、钢铁等进口装修材料征收高额关税，与之相关的翻新改造项目的成本显著增加。尽管如此，在22类项目中排名第4的小规模厨房改造（通常指的是更换新的层压板台面，增加新型节能设备等）仍然可以达到86.6%的成本回收率，这对于有意愿改善厨房环境的房主无疑是个好消息。

除此之外，继去年SB 969法令生效后，更换车库门的趋势仍然强劲。出于安全考虑，部分购房者会关注车库门开关是否包含备用电池。

备注：加州大火引发大规模停电，造成部分车库门无法打开，房主被困家中。在此情况下，新法令要求所有新安装的电动车库门，开关内必须包含备用电池，于2019年7月1日生效。

二 装修过程中影响房屋增值的两个因素

以统计数据为依据，选择合适的改造项目固然重要，但改造后的实际效果才是房屋增值的关键。这个阶段需要兼顾两个重要因素，一是邻里之间房屋的一致性，二是房屋的原始设计。

邻里之间房屋的一致性

首先，您对房屋进行的任何改进应与街区上的其他房屋保持一致。例如，如果您的邻居都是普通消费阶层，而您将自己的房屋打造得格外奢华，这项投资很可能达不到预期的回报，因为买得起这种房屋的购房者通常会考虑更昂贵的社区。

房屋的原始设计

其次是在进行局部改造时，使用与房屋其他部分相同或互补的材料和色彩，这样可以使房屋内外保持统一的格调。如果您打算在短期内转售房屋，采用大胆、古怪的配色绝不是一个好主意。购房者通常更青睐经典、保守的色调，因为可以在此基础上自由地融合自己的风格，而不必进行大规模的重新装潢。

三 如何根据自身需求进行装修决策

正因为大规模的厨房、卫生间、卧室装修改造充满个性化，很难用统一的标准定量地衡量，所以平均成本回收率相对较低。但不难发现，所有项目的成本回收率均超过52％。也就是说，在进行翻新改造时不存在所谓的“不良”投资。更何况在装修领域，成本回收包括定量和定性的两方面因素。定量结果显然通过与改造项目相关的资产价值来衡量，而定性结果则是通过生活在改善空间中而获得的愉悦感来体现。它们的相对重要性根据您打算在房屋中居住的时间而有所不同，可简单划分为以下三种情况。

不到五年

如果您打算在未来五年内出售房屋，明智的做法是将您的钱花在可以最大程度提高房屋转售价值的装修上。在这种情况下，定量因素可能会超过定性因素。在确定您正在考虑的项目的改造范围和预算之前，了解哪些项目可以增值至关重要，例如在上述报告中成本回收率排名靠前的项目，主要包括外墙翻新，更换车库门，进行小规模的厨房和卫生间装修等。

五到十年

在这个时间范围内，您希望优化定量和定性因素的组合，从而为您的决策提供依据。 十年的发展前景使您有充裕的时间享受改造的成果，同时在出售房屋时也能获得一定的经济收益，例如更换金属门窗，替换屋顶材料，增加一个露天的平台等。

十年以上

如果您打算在现有的房屋里继续居住超过十年，则应该优先考虑家庭的需求和您的财务承受能力从而做出决策，而不应着重考虑转售时的经济收益，例如扩建一个卧室或卫生间，以及对卧室、厨房和卫生间进行大规模的高档装修等。

总体而言，美国的整体经济水平、加州房地产市场及其他因素都会对装修改造的成本回收率产生影响。如果您并不急于出售房屋，最好的办法是以自己的品味和喜好为前提，综合考虑各项目的升值潜力，找到生活和投资间最恰当的平衡点。