加州土改“一变四”新规与ADU有什么不同？

什么是SB 9法案

加州州长纽森最近签署的SB-9法案对于加州的居民和社区未来几十年内都产生了极大的影响。独享独栋大院房屋的日子可能一去不复返。好消息是土地潜在的价值可能会随着增加。

新法案可能将会在2022年的1月起开始执行。根据新法案，每个single family的土地都可以划分成两个独立的property, 同时每个property 都可以建造两个独立的Unit，所以意味着每个现在的single family 都可以在未来拥有4个独立的Units. 根据预测这种趋势可能更多的会发生在学区较好的city。

那么在具体操作层面上有什么要求：

• 每个新的地块至少为 1200平方尺；
• 地块分批的较小的那一部分不得小于40%；
• 经济适用房、租金管制房屋，过去15年退租的住房等，不能分劈;
• 划分的单元只能用为住宅单元；
• 该地段不是历史性保护街区或者房屋；
• 房屋最小建筑面积可能为800平方尺；
• 每个单元具备一个停车位（可以街边停车）。如果改房屋附近有公共交通，则不需要停车位；
• 户主必须在至少一个单元内居住3年以上；

那么与现在正在流行的ADU有什么区别呢？

这是两个狭义的概念.

• 如果两个土地均是由同一个single family 分劈而来，并且按照每个土地开发两个Unit来考虑，原则上city不需要允许ADU或者JADU；
• 如果一个地块上已经有了两个Unit，则City不需要允许ADU或者JADU；

这里的概念目前比较还模糊，具体的执行情况还需要等待各个city进一步的研究来执行。

可以说基本上ADU的概念和SB 9是两个平行的法案，ADU会嵌套在SB 9中来考虑，最终会落实到SB9上面。就是说，根本上一个single family的土地上最多有4个unit，无论是从哪个方面出发和计算。

类似ADU的新法规出台的时候，code继续每年都在变化。各个city都在研究和讨论如何应对。本次的土地属性的改变，我们简称土改，会对规划层面的建筑法规展开更高的挑战。因此各个city如何应对和调整与既有Regulation的冲突，应该会持续比较长的一段时间。