加州土改“一变四”新规与ADU有什么不同?

Wei Lu
Wei Lu
1 个月前
土地分劈好还是坏?与ADU又有什么区别?加州土改影响深远。

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什么是SB 9法案

加州州长纽森最近签署的SB-9法案对于加州的居民和社区未来几十年内都产生了极大的影响。独享独栋大院房屋的日子可能一去不复返。好消息是土地潜在的价值可能会随着增加。

新法案可能将会在2022年的1月起开始执行。根据新法案,每个single family的土地都可以划分成两个独立的property, 同时每个property 都可以建造两个独立的Unit,所以意味着每个现在的single family 都可以在未来拥有4个独立的Units. 根据预测这种趋势可能更多的会发生在学区较好的city。

那么在具体操作层面上有什么要求:

  • 每个新的地块至少为 1200平方尺;
  • 地块分批的较小的那一部分不得小于40%;
  • 经济适用房、租金管制房屋,过去15年退租的住房等,不能分劈;
  • 划分的单元只能用为住宅单元;
  • 该地段不是历史性保护街区或者房屋;
  • 房屋最小建筑面积可能为800平方尺;
  • 每个单元具备一个停车位(可以街边停车)。如果改房屋附近有公共交通,则不需要停车位;
  • 户主必须在至少一个单元内居住3年以上;

那么与现在正在流行的ADU有什么区别呢?

这是两个狭义的概念.

  • 如果两个土地均是由同一个single family 分劈而来,并且按照每个土地开发两个Unit来考虑,原则上city不需要允许ADU或者JADU;
  • 如果一个地块上已经有了两个Unit,则City不需要允许ADU或者JADU;

这里的概念目前比较还模糊,具体的执行情况还需要等待各个city进一步的研究来执行。

可以说基本上ADU的概念和SB 9是两个平行的法案,ADU会嵌套在SB 9中来考虑,最终会落实到SB9上面。就是说,根本上一个single family的土地上最多有4个unit,无论是从哪个方面出发和计算。

类似ADU的新法规出台的时候,code继续每年都在变化。各个city都在研究和讨论如何应对。本次的土地属性的改变,我们简称土改,会对规划层面的建筑法规展开更高的挑战。因此各个city如何应对和调整与既有Regulation的冲突,应该会持续比较长的一段时间。