案例分析 - 712 sq.ft 分離式ADU

項目參數

項目地點	Fremont CA
項目類型	Addition + Detached ADU
土地總面積（lot size）	9963平方英尺（sq.ft)
總建築面積為	2373 sq.ft
既有房屋面積	1061 sq.ft
擴建新增面積	700 sq.ft
ADU 面積	712 sq.ft
造價	$19.2萬（僅ADU部分，人工及粗料） $18.9萬（僅擴建部分，人工及粗料）

工程週期

設計週期	6個月
施工工期	10個月

建築設計分析

1. 獲取業主需求

本工程的房主目前佈局在灣區，該房屋為多年前購買的投資房屋，本次加建裝修主要目的為增加​​房產價值和對外出租。

2. 房屋區位分析

區位分析圖

該項目為東灣核心點 Fremont 市的核心区域。该地段学区较好，交通便利，紧邻 880 高速公路，经济活力旺盛，周边企业众多，为东湾房产最有价值的地段之一。市场上目前独单的长租租金在1500 ~ 2000美金之间。考虑现在的劳动力成本，综合计算得出，比较适合加建和ADU，建议选择质量有保证，但不要太贵的finish材料，有利与更快的经济回本。

3. ⽅案設計分析

Code 要求:

• ⼟地屬性：該⼯程⼟地屬性為Single family house, 為低密度住宅⽤地， 法規允許設⽴detached 或者attached ADU
• 最大面積：ADU的最大面積原則上按照：總建築面積不超過FAR以及綠地率等其他建築法規的要求來實現。
• 停車位：該房屋1/2mile 以內有公交車站，可申請豁免ADU專用停車位。
• Setback：針對不同的規定要求，detached的 ADU 的後院以及兩側setback 均不小於 5 feet; attached ADU 原則上按照主體房屋的相關要求來滿足setback。

注意： 該設計完成與2020年之前，所以遵守的為2017的regulation以及後續的修訂版本。

建築⽅案選擇：

結合該項⽬的現有條件況，該⼯程有以下⼏種⽅案設想。
1）Detached ADU + Addition
2) Attached ADU + Addition

各個方案的優劣比較
1） Attached ADU + addition 的建築方案，可以保證後院仍然具有相當大的綠化面積，並保證了房屋的整體性和一致性。從總平面上佈局上看，更像是一個整體，但要遵從的code 也更加的嚴格。例如 setback等
2）Detached ADU + Addition 的建築方案，明顯更適合對外出租的需求，兩個獨立的unit 可以在物理上幾乎隔絕且不相互影響，但對於後院空間的切割十分嚴重，幾乎讓該項目的綠地變成各個小塊圍繞在兩個房屋之間。

結合的業主的構想，最終建議採用 addition + Detached ADU 的建築方案，原因如下：
如圖所示，ADU與main house 形成的兩個獨立單元的居住單位，完全實現了空間分割，不但如此兩個單元各有獨立的水錶和電錶。這樣幾乎是兩個獨立的居住單位，可以最大限度的提升房屋的出租價值。同時addition的部分也可再次提升房屋的價值。

4. 平面分析

結合地形條件，我addition添加的區域可以考慮在左側、右側添加房屋的後側；圖所示的1、2、3分別對應不同的添加區域。

經過優缺點的比較，總結一下方案思路。
1部分：考慮房屋的車庫以及廚房在房屋的左側，如果把addition 添加在左側需要對既有建築進行比較大的改動，大大增加了施工成本，而且房屋的左側距離proproty line 太近，也沒有空間設置。
2部分：由於總平面考慮 Deatched 的ADU, 因此需要盡量保留多的空間後院，所以2部分的添加需要慎重考慮。
3部分：Existing house 的 3個 bedroom 都位於右側即3部分的地方，同時3部分房屋距離右側的proproty line更遠，因此更具備條件增加面積。

因此考慮房屋的功能分區以及工程成本，2、3結合的設置方式為最佳理想方案。如下圖所示：

Site plan

5. 建築詳圖

Floor plan

ADU為一層的2b2b的佈置形式。 Kitchen和living room做成共享空間，位於建築的中部，這樣可以節省房屋的建築面積和成本支出。兩個臥室分別位於廚房兩側，這樣就形成了互不影響私人空間，同時在每個臥室設置獨立的 Bathroom，均變成了主臥室。

該房間採用與主屋獨立的空調和熱水系統，water heater採用的是目前最流行的 tankless類型，並外掛到外牆一側，節省室內空間。水錶和電錶也是分別設置，互不影響。

因此可以看出該方案的設計，充分考慮了節約成本和空間以及ADU套間的合租和分租兩種模式。不但是物理上是充分的空間隔絕，在使用上也會互不影響。同時兩間主臥也可以最大限度提升出租價值。

Elevation plan

為了保證足夠的ADU採光要求，盡量把ADU向後院靠，保留一個長15feet左右的過度空間，位於兩座房屋之間。考慮成本的影響，屋頂設計成與主屋一樣的坡屋頂。顏色和材料的選擇與主房間保持一致，這樣讓兩個房屋的建築視覺效果看上去更加的協調。

照片賞析

(⼯程還未全部完成)

廚房

在室內設方面，開放式的廚房區域和客廳相連但空間並不算富裕，因此白色的廚房檯面和嵌入式的頂燈讓空間變得更加明亮寬敞。作為小空間的ADU 廚房，成品櫥櫃一直是廚房最經濟實惠的選擇。安裝成品的定制櫥櫃會減少房屋裝修時間和成本。為了讓這個空間獨立的存在。

為了節省空間，設計師將採用洗衣機和空間疊落的方式，並和廚房嵌入到一起。此類的緊湊型設計節約了水電成本，也節省可建築空間。

臥室配套的衛生間和衣帽間

目前由於city政策的鼓勵，ADU的審批條件越來越寬鬆，同時由於灣區房價的上漲和全美房屋庫存的降低，投資ADU成了地產投資了另一個好的選擇。我們希望這樣的案例分析文章可以幫您梳理出來簡單的思路。

相關鏈接

如果想看自己的加能不能建ADU和city的相關的code，請查看以下的文章：
重大利好，加州新建築法規即將發布-一家可擁有兩個ADU
重大利好，加州新建築法規即將發布，建築法規可能對於大部分的小伙伴來說可能不是什麼重大的事情，但明年的新出台的建築法卻是實實在在對我們有利的事情。

Youtube 視頻介紹
$19.5萬美金的ADU究竟是什麼樣的呢？灣區弗里蒙特