重大利好，加州新建築法規即將發布-一家可擁有兩個ADU
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4 年前
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我们会在最新的装修信息文章发布时，同时向您填写的email邮箱直接推送该文章，让您不错过每一次有价值的阅读和信息。隨著加州經濟的快速發展，很多人都選擇了在加州定居，這讓加州的住房問題也是一度緊張。加文·紐瑟姆（Gavin Newsom）承諾到2025年建造350萬套新公寓，用以解決和應對加州的住房危機。而實現這一宏偉目標的其中一種方法是通過建造附屬住宅單元ADUs（Accessory Dwelling Units）。
自2017年以來，加州立法者通過了多項法案，以簡化ADU審批流程，但是一些城市的高昂費用和嚴格的審批政策仍然阻礙了新ADU的發展。作為回應，州長Newsom最近簽署了5項法案，旨在進一步消除當地對ADU開發的障礙，並且鼓勵單戶以及多戶住宅的戶主在其物業中增加急需的額外住宅單元。
ADU作為解決住房問題最直接最有效的方法。那麼大家不禁要問到底什麼是ADU，它的特點和優勢是什麼？那麼今天小編就為您仔細介紹ADU的特點和優勢以及即將到來的法律，從而為您更好的解決加建或改建的困惑。如果您有什麼疑問，歡迎前來訪問我們的官網，http://www.sayhomee.com/
ADU是附屬住宅單元，英文全稱是Accessory Dwelling Units (ADUs)，可以為一個或多個人提供完整且獨立的生活設施。這不僅僅是一種創新且對於絕大多數人可以負擔得起的有效選擇，而且還可以增加您的房屋價值和空間，例如可以做Airbnb或者獨立出租。據不完全統計，2018年的ADU出租價格約為2000至3000美金/月。這幾乎是一名低收入群體個人的月收入。在房產稅方面，ADU的新增面積也並沒有直接增加到房屋的總建築面積上，因此戶主無需繳納等比例更多的房產稅。
ADU加建真的是刻不容緩。
加州ADU新法
我們的主角：AB 68和AB 881 -（簡化ADU審批）
AB 68和AB 881由大會成員Philip Ting和Richard Bloom頒布的法案，由於這兩項法案的基本目標一致，因此被合併為一項，即精簡和改進ADU流程，以此來促進開發和建設ADU。這些法案將於2020年1月1日生效： 主要有以下五點：
- 要求添加到現有單戶和多戶住宅中的ADU和初級ADU的許可證必須在60天內（而不是現有法律分配的120天內）獲得部長批准或拒絕
註釋：極大加快了building permit 的審批時間，目前很多ADU的審批週期都會在3到4個月。在新的法規要求下，審批時間至少提高了50%。 - 允許新主建築在沒有獲得批准之前提交ADU的審批報告，但ADU的許可證仍必須由部長頒發；
註釋：進一步降低了既有房屋對ADU的關聯影響，釋放了更多的空間。 - 允許城市和縣制定ADU的最小和最大建築面積的要求，但最大建築面積不小於850平方英尺，如果ADU多於一間臥室則不小於1000平方英尺；
註釋：有些ADU的尺寸只有300sf，有些甚至更小。該條款的出現為進一步提升ADU的居住環境和條件打下了堅實的基礎。為ADU的獨立性增強了更多條件，進而更加有利於對外出租和獨立居住。 - 禁止任何會影響到或拒絕ADU建設的要求，例如地段覆蓋率，佔地面積比，空地和最小地段大小要求；
註釋：改詞條限制了city因為各種考慮而限制ADU的空間。 - 禁止市政局要求更正現有的不合格條件，以作為批准ADU許可的條件。
註釋：很多city會因用戶申請ADU為理由，而讓用戶對以前不合理或者違建部分做整改。本詞條限制了city 的這種權利。因此極大的鼓勵了ADU申請者的信心。
此外最重要的是，在滿足某些要求下，合併法案要求對於個人住宅和混合用途的項目進行審批，例如：
- 現有或準備修建的單戶住宅的一個ADU（獨立或附屬）和一個初級ADU；
- 現有的多戶住宅中有多個ADU；
- 現有多戶住宅最多可容納兩個獨立的ADU；
- 請注意，如果將車庫改造或拆除以建造新的ADU，則無需更換路外的停車位。
- 除此之外，禁止市政局對公共交通1/2英里範圍內的ADU執行停車標準。
城市實例
為方便小伙伴們理解，我們列舉San Francisco城市來說明：
San Francisco
舊條款 |
新規定 |
|
允許的ADU數量 |
每個合法住宅允許一個ADU。 |
AB68和AB881更新：轉換現有空間以創建ADU可能有資格獲得一個ADU和一個JADU。 |
Lot size 用地大小 |
最小可建用地面積為2500平方英尺。較小的用地需要經過計算批准才能開發。 |
AB68和AB881更新：根據條例或適用的分區區域，物業將不受最低用地標準的限制。 |
ADU size ADU 大小 |
ADU允許在所有住宅區使用，並且可以根據分區的標准通過轉換現有空間或新建建築來新建。ADU的最大大小僅由底層區域的標準確定。 |
AB68和AB881更新：一間臥室的ADU最高允許面積為850平方英尺，兩臥室的ADU最高允許面積為1,000平方英尺。 |
Setbacks 退線距離 |
退線前，後，及兩邊取決於用地屬性和住房密度。需要注意的是，在幾乎所有的情況下，都不允許在您的地皮退線25%內（或至少15英尺）內新建建築物（例如，如果您的地皮是100英尺，退線距離25英尺）。根據用地屬性的不同後院可以最多佔整個用地的45%。 |
AB68和AB881更新：分離式新建築ADU的最大退線距離要求後部或側面的距離不應超過4英尺。 |
Parking 泊車 |
儘管《規劃法》在大多數社區中每個住宅單元都需要一個停車位，但第150（c）節指出，僅在將整體所需停車位數增加兩個或更多，裝修時才需要額外的停車位。添加單個ADU不需要在紐約市任何地方增加停車位。如果將第150（e）和161節替換為1類自行車車位（室內，安全和庇護所），則可以減少現場的停車位。您可能還需要為ADU添加自行車停車位。如果物業到公共交通站的步行距離在0.5英里之內，則新的州級標準規定了對這些停車要求的豁免。 |
AB68和AB881更新：轉換現有車庫的物業將不受更換停車要求的限制。 |
Ownership 所有權 |
單位不打算與主要住所分開出售，可以租用。（國家規定） |
SB13更新：ADU的業主佔用要求將在全州範圍內失效5年。 |
Allowed Zones 允許區域 |
在舊金山市範圍內允許使用ADU。自2019年起，如果規劃允許住宅使用並且包括現有住宅建築，則該地段符合ADU的資格。 |
AB68和AB881更新：所有單戶或多戶分區區域都將在全州範圍內允許ADU。 |
San Mateo
舊條款 |
新規定 |
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允許的ADU數量 |
每個合法住宅允許一個ADU。 |
AB68和AB881更新：轉換現有空間以創建ADU可能有資格獲得一個ADU和一個JADU。 |
Lot size 用地大小 |
取決於FAR |
AB68和AB881更新：根據條例或適用的分區區域，物業將不受最低用地標準的限制。 |
ADU size ADU 大小 |
附屬住所的建築面積不得超過六百四十（640）平方英尺，包括適用於相應底層分區的第27.04.200節所定義的閣樓和地下室面積，但該地塊或地塊的總建築面積 不超過最大允許的地板面積。初級附屬住宅的建築面積不得超過五百（500）平方英尺，包括適用區域劃分中第27.04.200節所定義的閣樓和地下室區域，但該包裹或地段的總建築面積應 不得超過最大允許建築面積。 |
AB68和AB881更新：一間臥室的ADU最高允許面積為850平方英尺，兩臥室的ADU最高允許面積為1,000平方英尺。 |
Setbacks 退線距離 |
退線和其他分區條例。出於退線和其他分區規則的目的，附屬住宅單元（已連接和已分離）應被視為主題場所的主要用途的一部分，並應遵守基礎分區區域的相同要求，包括相關標準。很多coverage, setbacks, and height。對於現有的合法許可的車庫或附屬結構，將其改建為附屬住宅單元，則無需進行任何挫折。對於在現有法律允許的車庫上方建造的附屬住宅單元，從側面和後部土地生產線至少需要縮回五（5）英尺。 |
AB68和AB881更新：分離式新建築ADU的最大退線距離要求後部或側面的距離不應超過4英尺。 |
Parking 泊車 |
一般要求。附件住宅單元最多應具有一（1）個標準尺寸的路邊停車位，最多可容納一（1）個臥室，每增加一間臥室則需要一（1）標準尺寸的停車位。 豁免：附件住宅單元位於公共交通站點的一半（1/2）英里內，可不設置停車位。 附件住宅單元所需停車位的位置。附屬住宅單元所需的停車位可位於物業的後三分之一（1/3）處，包括所需的後院後退位置以及所需的側院和街道側院後退區域的一部分。所需的停車位不得位於物業後三分之一（1/3）之外的所需的前，內邊院或街邊院後退區域內。 |
AB68和AB881更新：轉換現有車庫的物業將不受更換停車要求的限制。 |
Ownership 所有權 |
禁止銷售和限制租金。 業主居住：場地上的住宅單位之一應為業主居住。應當記錄與土地一起經營的契據限制，並在頒發建築許可證之前將其提交給紐約市，這表明以下內容：除一個或多個記錄所有人以外，其他任何人只能居住一個單位。 |
SB13更新：ADU的業主佔用要求將在全州範圍內失效5年。 |
Allowed Zones 允許區域 |
在舊金山市範圍內允許使用ADU。自2019年起，如果規劃允許住宅使用並且包括現有住宅建築，則該地段符合ADU的資格。 |
AB68和AB881更新：所有單戶或多戶分區區域都將在全州範圍內允許ADU。 |
San Jose
舊條款 |
新規定 |
|
允許的ADU數量 |
每個合法住宅允許一個ADU。 |
AB68和AB881更新：轉換現有空間以創建ADU可能有資格獲得一個ADU和一個JADU。 |
Lot size 用地大小 |
最小可建用地面積為3000平方英尺。較小的用地需要經過計算批准才能開發。 |
AB68和AB881更新：根據條例或適用的分區區域，物業將不受最低用地標準的限制。 |
ADU size ADU 大小 |
ADU的最大大小由批量決定：（a。）3,000至5,444平方英尺的地块，允许600平方英尺。（B.）允许使用5,445至9,000平方英尺，700平方英尺的土地。（C.）允许使用9001到10,000平方英尺（800平方英尺）的地段。（D.）允许使用10,001平方英尺至900平方英尺的地段。 |
AB68和AB881更新：一間臥室的ADU最高允許面積為850平方英尺，兩臥室的ADU最高允許面積為1,000平方英尺。 |
Setbacks 退線距離 |
與分區相同。還應遵守以下規定。如果ADU佔據5英尺和所需的後部後退之間的面積的50％或更少，則可以減小單層單元的後部後退以使其適合。在附屬車庫上方–後部和側面後退高度為5英尺。車庫轉換-如果將現有的合法車庫轉換為ADU，則無需額外的挫折。河岸-對於大於或等於½英畝的土地，要求至少100英尺河岸後退。 |
AB68和AB881更新：分離式新建築ADU的最大退線距離要求後部或側面的距離不應超過4英尺。 |
Parking 泊車 |
除非ADU符合豁免條件，否則除了主要住宅所需的停車位之外，還有一個空間。 （以下豁免清單） 1.停車位必須位於無塵，無塵的表面上。 2.停車位必須位於物業的正面和側面後方外側，但如果停車位位於至少18英尺長的車庫車道圍裙內，則可以在正面後方位置允許停車位 |
AB68和AB881更新：轉換現有車庫的物業將不受更換停車要求的限制。 |
Ownership 所有權 |
單位不打算與主要住所分開出售，可以租用。（國家規定） |
SB13更新：ADU的業主佔用要求將在全州範圍內失效5年。 |
Allowed Zones 允許區域 |
在舊金山市範圍內允許使用ADU。自2019年起，如果規劃允許住宅使用並且包括現有住宅建築，則該地段符合ADU的資格。 |
AB68和AB881更新：所有單戶或多戶分區區域都將在全州範圍內允許ADU。 |
也許以上複雜的條款比較難理解，不過總的來說，記住這兩點：
- 您家後院以前不能建ADU，現在也許可以了。
- 您家即使已經有了一個ADU，也許還能再加一個。
如果有疑問馬上聯繫我們的建築師，幫您免費解答疑慮。
更新03/24/2020: ADU Code 鏈接
| Fremont | Accessory Dwelling Unit Fact Sheet (更新了2020年標準) |
| Sunnyvale | Accessory Dwelling Units (更新了2020年標準) |
| Santa Clara |
Department of Planning and Development - Accessory Dwellings Units ADU FAQ (更新了2020年標準) |
| San Jose |
ADU Universal Checklist City of San Jose - ADU ORDINANCE & UPDATES (更新了2020年標準) |
| Redwood City |
ACCESSORY DWELLING ORDINANCE (更新了2020年標準) ADU Questions - DRAFT (January 21, 2020) |
| Mountain View |
ACCESSORY DWELLING UNIT REGULATIONS Code of Ordinances - DIVISION 10. - ACCESSORY DWELLING UNITS |
| Cupertino | ADU DEVELOPMENT STANDARDS American Legal - Site Development Regulations for Accessory Dwelling Units |
| Palo Alto |
Ordinance No. 5489 (更新了2020年標準) Accessory Dwelling Units (ADUs) |
| Daly City | City of Daly City - Secondary Units, New Construction and Legalization of Existing Secondary Units |
| San Francisco |
Accessory Dwelling Units ADU Handbook 2019-01 |
相關鏈接
如果想看看一個ADU具體案例，學習作為房主要怎自己做ADU的分析，可以查看以下文章:
案例分析 - 712 sq.ft 分離式ADU
