计算建造ADU的成本2016-2019 (Portland, Oregon)

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2 年前
ADU在市场的造价从2019年到2020年一直都变的很快。想了解ADU市场价格,我们一起来分析吧!

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朋友们大家好,在装修市场做了一段时间,也跟很多师傅聊天,我们感觉ADU在市场的造价从去年到现在变的很快,一直在上升,人工成本也再涨。我们发现很多朋友们也对ADU的造价感兴趣。在网上有一篇文章跟我们的经验很相似,于是我们翻成中文,也加了一点我们的分析在最后。希望朋友们可以学到一些知识。谢谢! 文章原始来源: Calculating The Costs of Building an ADU

ADU的价格到处都是。我曾亲自参观过价值2万美元的地下室ADU,以及价值40万美元以上的车库ADU。因此,要解释一个ADU的建造成本不是一件简单的事。

相同结构的建筑成本可能会因建造商的不同而有很大的差异,同时也会因某一地区当前的劳动力和材料成本而有所不同。这也将在很大程度上取决于我们所讨论的建筑结构类型。例如:地下室的ADU转换和车库上面的ADU是完全不同的建造类型。这些因素都使得估算ADU的平均成本成为不可能。

让问题进一步复杂化的是,许多房主通过投入资产来支付他们的自付费用,尤其是在建设的最后阶段。这种劳动贡献可以帮助支付ADU开发的一些自付费用。

但是但是,为了解释这篇文章的目的,让我们假设房主把所有的工作都租出去了,而自己没有做任何工作。传达实际建筑成本的最佳方法之一是研究一些当前示例。幸运的是,我可以从最近的实际案例中显示其中的一些真实的费用。这些成本包括设计成本,许可成本,公用事业连接成本以及所有建筑成本。同样重要的是,这些成本还包括房主对其汗水资产贡献的估计。要注意这些费用不包含园林绿化费用和家具费用。

这是一个房主需要为开发ADU准备的费用。这是那些自我报告的总开发成本。

类型 价值 Sqft 价值/Sqft
接触的ADU $106,000 500 204
接触的ADU $126,000 361 349
接触的ADU $157,000 820 191
接触的ADU $167,000 660 253
接触的ADU $216,000 439 492
地下室ADU $74,000 391 189
地下室ADU $100,000 799 125
地下室ADU $150,000 610 246
地下室ADU $150,000 659 227
地下室ADU $261,000 795 328
地下室ADU $380,000 800 475
分离式建筑 $112,000 400 280
分离式建筑 $120,000 250 480
分离式建筑 $128,000 448 286
分离式建筑 $130,000 799 162
分离式建筑 $139,000 560 248
分离式建筑 $140,000 540 259
分离式建筑 $145,000 640 226
分离式建筑 $145,000 445 326
分离式建筑 $150,000 446 336
分离式建筑 $151,000 730 206
分离式建筑 $160,000 731 219
分离式建筑 $160,000 687 233
分离式建筑 $160,000 515 310
分离式建筑 $168,000 379 443
分离式建筑 $177,000 491 360
分离式建筑 $190,000 798 238
分离式建筑 $200,000 720 278
分离式建筑 $200,000 794 252
分离式建筑 $202,000 607 332
分离式建筑 $202,000 796 254
分离式建筑 $203,000 800 254
分离式建筑 $205,000 656 313
分离式建筑 $208,000 754 265
分离式建筑 $208,000 711 293
分离式建筑 $225,000 330 682
分离式建筑 $226,000 794 285
分离式建筑 $235,000 800 294
分离式建筑 $265,000 750 353
分离式建筑 $285,000 750 380
车库上方的独立新建筑 $128,000 800 160
车库上方的独立新建筑 $150,000 778 193
车库上方的独立新建筑 $160,000 932 171
车库上方的独立新建筑 $195,000 790 171
车库上方的独立新建筑 $225,000 1250 180
车库上方的独立新建筑 $226,000 657 344
车库上方的独立新建筑 $440,000 1644 267
车库改建 $80,000 576 138
车库改建 $110,000 325 338
车库改建 $150,000 370 405
平均值 Cost Sqft 价值/Sqft
分离式建筑 $180,833 676 305
地下室ADU $185,833 676 265
接触的ADU $154,400 556 300
车库改建 $142,000 504 297
车库上方的独立新建筑 $217,714 978 212

由于与其他类型的ADU相比,分离式新结构ADU的样本量更大,我们可以更详细地检查这些开发成本样本量。

分离ADU的成本从2016-2019年开始

  • 总成本范围从$112K美元到$285K美元
  • 总成本平均为$181K美元。
  • 每平方英尺的成本为$162-$682美元/平方英尺。
  • 每平方英尺的平均成本是每平方英尺$305美元。
如果我们把成本使用表格显示,就会出现几个趋势,而住房的一个重要发展原则对我们来说是显而易见的。

adu cost guide 1

首先,无论规模大小,开发成本的范围都相当广泛。注意一对约400平方英尺范围内ADU的成本超过5万美元。然后,注意750平方英尺的ADU造价超过12.5万美元。这个范围很难解释,但是场地条件、完成程度、设计师和总承包商的管理成本都是影响这些项目开发成本的重要变量。

其次,项目的尺寸很重要,但不是那么重要。随着ADU规模的增大,开发成本可能会上升。虽然尺寸很重要,而且更小的adu成本更低,但即使是非常小的adu也是非常昂贵的!开发ADU的固定成本是昂贵的。额外的面积很便宜。接下来,这里是绘制的数据点只是10个分离的新建设ADU是2019年ADU。

adu cost guide 2

近年来,波特兰市场的劳动力和材料开发成本急剧上升。注意成本是如何从2016/2017年的前一组成本数据点从17.4万美元增加到19.4万美元的——2-3年增加了2万美元。与此同时,每平方英尺的平均成本已从294美元升至327美元。

adu cost guide 3

不幸的是,我不得不经常地调整总平均成本数字,因为开发成本一直在快速地增加。2019年,在波特兰市场,我买了400平方英尺的独立别墅,平均开发成本为17万美元(实际上是16.875万美元)。我估计800平方英尺的ADU平均成本为21万美元(实际上是21万667美元)。2019年的平均费用为193,900美元,如下图所示。独立ADU的平均开发成本为19.4万美元。

以下是需要考虑的关键数字:
400平方英尺的独立ADU-$ 170K
800平方英尺的独立ADU-$ 210K

adu cost guide 4

成本可能会比平均价格高出很多,但在波特兰市场上为这些平均价格建立一个ADU是可能的,而且是相当普遍的。

顺便说一句,这是车库上方独立的新建筑ADU绘制的成本数据,由于它们通常是较大的结构改变,因此成本往往更高。

adu cost guide 5

迄今为止,我还没见过造价低于8万美元的独立新建筑ADU。对于新的ADU开发,基本上有固定的最低成本。从我观察到的结果来看,根本不可能远低于$ 80K这个底线的价格。

至此,我已经与数百名ADU所有者进行了交谈并进行了咨询,但我还没有找到能够以低于$ 80K的价格建造独立ADU的人。由于新住房开发的固定成本,ADU价格昂贵。例如,开挖,混凝土模板和仅浇筑地基通常需要花费10-15K美元。此费用无法避免。

从纯粹的理性和经济的角度来看,将ADU建造到最大允许尺寸(在波特兰的情况下为800平方英尺)是有意义的,因为添加平方英尺的成本仅稍高一些。由于这样做的经济理由,房主正在最大限度地利用其分区权利(800平方英尺的ADU)。这很可能就是为什么在波特兰很多房主开发的700-800平方英尺的ADU比其他任何大小的ADU都更多的原因。超过40%的ADU大于700平方英尺。

adu cost guide 6

诚然,这篇文章只触及了简单问题:“一个ADU的成本是多少?” ADU的成本可能因类型而异,分离的新型ADU肯定不是建造成本最低的类型。

然后我们会进入下一个逻辑问题。如果adu这么贵,你怎么付钱? 简而言之,房主通常必须找到创造性的机制来获得资金,以现金支付ADU。它不像买房子,你可以很容易地从银行贷款(又称融资)。虽然存在一些融资选择,但它们是有限的,因为ADUs还不是一个足够普遍的产品。实际上,在大多数情况下,房主必须拼凑资金以建立ADU,这通常意味着需要将自己的资金来源变得更广泛。

最后,我们将研究ADU是否是一项很好的投资。虽然它们肯定没有被广泛认为是传统退休投资的标准词汇的一部分,但我还是要说,ADUs很可能是目前最好的财富积累投资之一。

归结为:土地是自由的。土地通常是住宅开发中最昂贵的部分,但是就ADU而言,土地成本已经计算在内。在住房单元上花费的每一美元都在实际住房单元中花费。如果建造ADU来帮助产生租金收入,那么与其他住宅类型的发展相比,这些美元将获得相当直接的回报。

当投资回报率与ADU为老龄房主提供的生活方式灵活性和安全性相结合时,ADU的优势可能突然开始比传统,传统,保守的金融投资更为显着。但是,还必须意识到,ADU并不是一种快速致富的机制。ADU是一种创造财富而不是创造财富的绝妙方法。

相关链接

如果想看看一个ADU具体案例,学习作为房主要怎自己做ADU的分析,可以查看以下文章:
案例分析 - 712 sq.ft 分离式ADU

如果想看自己的加能不能建ADU和city的相关的code,请查看以下的文章:
重大利好,加州新建筑法规即将发布-一家可拥有两个ADU