案例分析 - 712 sq.ft 分离式ADU

项目参数

项目地点	Fremont CA
项目类型	Addition + Detached ADU
土地总面积（lot size）	9963平方英尺（sq.ft)
总建筑面积为	2373 sq.ft
既有房屋面积	1061 sq.ft
扩建新增面积	700 sq.ft
ADU 面积	712 sq.ft
造价	$19.2万（仅ADU部分，人工及粗料） $18.9万（仅扩建部分，人工及粗料）

工程周期

设计周期	6个月
施工工期	10个月

建筑设计分析

1. 获取业主需求

本工程的房主目前布局在湾区，该房屋为多年前购买的投资房屋，本次加建装修主要目的为增加房产价值和对外出租。

2. 房屋区位分析

区位分析图

该项目为东湾核心点 Fremont 市的核心区域。该地段学区较好，交通便利，紧邻 880 高速公路，经济活力旺盛，周边企业众多，为东湾房产最有价值的地段之一。市场上目前独单的长租租金在1500 ~ 2000美金之间。考虑现在的劳动力成本，综合计算得出，比较适合加建和ADU，建议选择质量有保证，但不要太贵的finish材料，有利与更快的经济回本。

3. ⽅案设计分析

Code 要求:

• ⼟地属性：该⼯程⼟地属性为Single family house, 为低密度住宅⽤地， 法规允许设⽴detached 或者attached ADU
• 最大面积：ADU的最大面积原则上按照：总建筑面积不超过FAR以及绿地率等其他建筑法规的要求来实现。
• 停车位：该房屋1/2mile 以内有公交车站，可申请豁免ADU专用停车位。
• Setback：针对不同的规定要求，detached的 ADU 的后院以及两侧setback 均不小于 5 feet; attached ADU 原则上按照主体房屋的相关要求来满足setback。

注意： 该设计完成与2020年之前，所以遵守的为2017的regulation以及后续的修订版本。

建筑⽅案选择：

结合该项⽬的现有条件况，该⼯程有以下⼏种⽅案设想。
1）Detached ADU + Addition
2) Attached ADU + Addition

各个方案的优劣比较
1） Attached ADU + addition 的建筑方案，可以保证后院仍然具有相当大的绿化面积，并保证了房屋的整体性和一致性。从总平面上布局上看，更像是一个整体，但要遵从的code 也更加的严格。例如 setback等
2）Detached ADU + Addition 的建筑方案，明显更适合对外出租的需求，两个独立的unit 可以在物理上几乎隔绝且不相互影响，但对于后院空间的切割十分严重，几乎让该项目的绿地变成各个小块围绕在两个房屋之间。

结合的业主的构想，最终建议采用 addition + Detached ADU 的建筑方案，原因如下：
如图所示，ADU与main house 形成的两个独立单元的居住单位，完全实现了空间分割，不但如此两个单元各有独立的水表和电表。这样几乎是两个独立的居住单位，可以最大限度的提升房屋的出租价值。同时addition的部分也可再次提升房屋的价值。

4. 平面分析

结合地形条件，我addition添加的区域可以考虑在左侧、右侧添加房屋的后侧；图所示的1、2、3分别对应不同的添加区域。

经过优缺点的比较，总结一下方案思路。
1部分：考虑房屋的车库以及厨房在房屋的左侧，如果把addition 添加在左侧需要对既有建筑进行比较大的改动，大大增加了施工成本，而且房屋的左侧距离 proproty line 太近，也没有空间设置。
2部分：由于总平面考虑 Deatched 的ADU, 因此需要尽量保留多的空间后院，所以2部分的添加需要慎重考虑。
3部分：Existing house 的 3个 bedroom 都位于右侧即3部分的地方，同时3部分房屋距离右侧的proproty line更远，因此更具备条件增加面积。

因此考虑房屋的功能分区以及工程成本，2、3结合的设置方式为最佳理想方案。如下图所示：

Site plan

5. 建筑详图

Floor plan

ADU为一层的2b2b的布置形式。Kitchen和living room做成共享空间，位于建筑的中部，这样可以节省房屋的建筑面积和成本支出。两个卧室分别位于厨房两侧，这样就形成了互不影响私人空间，同时在每个卧室设置独立的 Bathroom，均变成了主卧室。

该房间采用与主屋独立的空调和热水系统，water heater采用的是目前最流行的 tankless类型，并外挂到外墙一侧，节省室内空间。水表和电表也是分别设置，互不影响。

因此可以看出该方案的设计，充分考虑了节约成本和空间以及ADU套间的合租和分租两种模式。不但是物理上是充分的空间隔绝，在使用上也会互不影响。同时两间主卧也可以最大限度提升出租价值。

Elevation plan

为了保证足够的ADU采光要求，尽量把ADU向后院靠，保留一个长15feet左右的过度空间，位于两座房屋之间。考虑成本的影响，屋顶设计成与主屋一样的坡屋顶。颜色和材料的选择与主房间保持一致，这样让两个房屋的建筑视觉效果看上去更加的协调。

照片赏析

(⼯程还未全部完成)

厨房

在室内设方面，开放式的厨房区域和客厅相连但空间并不算富裕，因此白色的厨房台面和嵌入式的顶灯让空间变得更加明亮宽敞。作为小空间的ADU 厨房，成品橱柜一直是厨房最经济实惠的选择。安装成品的定制橱柜会减少房屋装修时间和成本。为了让这个空间独立的存在。

为了节省空间，设计师将采用洗衣机和空间叠落的方式，并和厨房嵌入到一起。此类的紧凑型设计节约了水电成本，也节省可建筑空间。

卧室配套的卫生间和衣帽间

目前由于city政策的鼓励，ADU的审批条件越来越宽松，同时由于湾区房价的上涨和全美房屋库存的降低，投资ADU成了地产投资了另一个好的选择。我们希望这样的案例分析文章可以帮您梳理出来简单的思路。

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