翻新外牆or 裝修廚房？哪種裝修能獲得更高的房屋增值回報？

一 成本回收率最高的裝修項目

近期，美國知名的《裝修》雜誌發布了“2020年成本與價值報告（2020 Cost vs. Value Report）”，該報告提供了全美各州不同地區住宅裝修改造成本和成本回收率的大量信息，非常具有參考價值。鏈接：https://www.remodeling.hw.net/cost-vs-value/2020/pacific/

報告中使用了成本回收率（cost recouped）這個名詞，意為轉售價格增量佔投資價格的百分比。例如耗資30,000美元的廚房改造可以使房屋價值增加36,000美元，則成本回收率為120％（$ 36,000 / $ 30,000）。

今年的報告針對22類裝修改造項目，就美國的101個房地產市場進行了調查分析。以西海岸地區為例，成本回收率排名前五的項目為：

• 1 加裝人造石飾面板，平均成本10,175美元，轉售價格12,157美元，成本回收率為119.5％
• 2 更換車庫門，平均成本3,874美元，轉售價格4,537美元，成本回收率為117.1％
• 3 更換金屬房門，平均成本2,048美元，轉售價格1,801美元，成本回收率為87.9％
• 4 廚房小規模裝修（中檔），平均成本26,150美元，轉售價格22,657美元，成本回收率為86.6％
• 5 外牆翻新（採用水泥板），平均成本20,064美元，轉售價格15,647美元，成本回收率為78％

如果您的目标是尽快出售房屋，在考虑翻新改造时应该像房产经纪人一样思考，首先关注房屋的外观，因为购房者的第一印象至关重要。如果房屋的外部保养得当，给人以温馨愉悦的感觉，人们会更愿意走进房屋内部了解细节。或许正因为这个原因，成本回收率排名前五的项目中只有一项属于内部装修。

但这也是十分值得关注的一项。由于从去年开始，特朗普总统对木材、钢铁等进口装修材料征收高额关税，与之相关的翻新改造项目的成本显著增加。尽管如此，在22类项目中排名第4的小规模厨房改造（通常指的是更换新的层压板台面，增加新型节能设备等）仍然可以达到86.6%的成本回收率，这对于有意愿改善厨房环境的房主无疑是个好消息。

除此之外，繼去年SB 969法令生效後，更換車庫門的趨勢仍然強勁。出於安全考慮，部分購房者會關注車庫門開關是否包含備用電池。

備註：加州大火引發大規模停電，造成部分車庫門無法打開，房主被困家中。在此情況下，新法令要求所有新安裝的電動車庫門，開關內必須包含備用電池，於2019年7月1日生效。

二 裝修過程中影響房屋增值的兩個因素

以統計數據為依據，選擇合適的改造項目固然重要，但改造後的實際效果才是房屋增值的關鍵。這個階段需要兼顧兩個重要因素，一是鄰里之間房屋的一致性，二是房屋的原始設計。

鄰里之間房屋的一致性

首先，您對房屋進行的任何改進應與街區上的其他房屋保持一致。例如，如果您的鄰居都是普通消費階層，而您將自己的房屋打造得格外奢華，這項投資很可能達不到預期的回報，因為買得起這種房屋的購房者通常會考慮更昂貴的社區。

房屋的原始設計

其次是在進行局部改造時，使用與房屋其他部分相同或互補的材料和色彩，這樣可以使房屋內外保持統一的格調。如果您打算在短期內轉售房屋，採用大膽、古怪的配色絕不是一個好主意。購房者通常更青睞經典、保守的色調，因為可以在此基礎上自由地融合自己的風格，而不必進行大規模的重新裝潢。

三 如何根據自身需求進行裝修決策

正因為大規模的廚房、衛生間、臥室裝修改造充滿個性化，很難用統一的標准定量地衡量，所以平均成本回收率相對較低。但不難發現，所有項目的成本回收率均超過52％。也就是說，在進行翻新改造時不存在所謂的“不良”投資。更何況在裝修領域，成本回收包括定量和定性的兩方面因素。定量結果顯然通過與改造項目相關的資產價值來衡量，而定性結果則是通過生活在改善空間中而獲得的愉悅感來體現。它們的相對重要性根據您打算在房屋中居住的時間而有所不同，可簡單劃分為以下三種情況。

不到五年

如果您打算在未來五年內出售房屋，明智的做法是將您的錢花在可以最大程度提高房屋轉售價值的裝修上。在這種情況下，定量因素可能會超過定性因素。在確定您正在考慮的項目的改造範圍和預算之前，了解哪些項目可以增值至關重要，例如在上述報告中成本回收率排名靠前的項目，主要包括外牆翻新，更換車庫門，進行小規模的廚房和衛生間裝修等。

五到十年

在這個時間範圍內，您希望優化定量和定性因素的組合，從而為您的決策提供依據。十年的發展前景使您有充裕的時間享受改造的成果，同時在出售房屋時也能獲得一定的經濟收益，例如更換金屬門窗，替換屋頂材料，增加一個露天的平台等。

十年以上

如果您打算在現有的房屋裡繼續居住超過十年，則應該優先考慮家庭的需求和您的財務承受能力從而做出決策，而不應著重考慮轉售時的經濟收益，例如擴建一個臥室或衛生間，以及對臥室、廚房和衛生間進行大規模的高檔裝修等。

總體而言，美國的整體經濟水平、加州房地產市場及其他因素都會對裝修改造的成本回收率產生影響。如果您並不急於出售房屋，最好的辦法是以自己的品味和喜好為前提，綜合考慮各項目的升值潛力，找到生活和投資間最恰當的平衡點。