重大利好，加州新建筑法规即将发布-一家可拥有两个ADU
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4 years ago
Handyman
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Subribe our newsletter to receive the latest articles and home renovation ideas directly in your email inbox. We will only send interesting ideas we like!随着加州经济的快速发展，很多人都选择了在加州定居，这让加州的住房问题也是一度紧张。加文·纽瑟姆（Gavin Newsom）承诺到2025年建造350万套新公寓，用以解决和应对加州的住房危机。而实现这一宏伟目标的其中一种方法是通过建造附属住宅单元ADUs（Accessory Dwelling Units）。
自2017年以来，加州立法者通过了多项法案，以简化ADU审批流程，但是一些城市的高昂费用和严格的审批政策仍然阻碍了新ADU的发展。作为回应，州长Newsom最近签署了5项法案，旨在进一步消除当地对ADU开发的障碍，并且鼓励单户以及多户住宅的户主在其物业中增加急需的额外住宅单元。
ADU作为解决住房问题最直接最有效的方法。那么大家不禁要问到底什么是ADU，它的特点和优势是什么？那么今天小编就为您仔细介绍ADU的特点和优势以及即将到来的法律，从而为您更好的解决加建或改建的困惑。如果您有什么疑问，欢迎前来访问我们的官网，http://www.sayhomee.com/
ADU是附属住宅单元，英文全称是Accessory Dwelling Units (ADUs)，可以为一个或多个人提供完整且独立的生活设施。这不仅仅是一种创新且对于绝大多数人可以负担得起的有效选择，而且还可以增加您的房屋价值和空间，例如可以做Airbnb或者独立出租。据不完全统计，2018年的ADU出租价格约为2000至3000美金/月。这几乎是一名低收入群体个人的月收入。在房产税方面，ADU的新增面积也并没有直接增加到房屋的总建筑面积上，因此户主无需缴纳等比例更多的房产税。
ADU加建真的是刻不容缓。
加州ADU新法
我们的主角：AB 68和AB 881 -（简化ADU审批）
AB 68和AB 881由大会成员Philip Ting和Richard Bloom颁布的法案，由于这两项法案的基本目标一致，因此被合并为一项，即精简和改进ADU流程，以此来促进开发和建设ADU。这些法案将于2020年1月1日生效： 主要有以下五点：
- 要求添加到现有单户和多户住宅中的ADU和初级ADU的许可证必须在60天内（而不是现有法律分配的120天内）获得部长批准或拒绝
注释：极大加快了building permit 的审批时间，目前很多ADU的审批周期都会在3到4个月。在新的法规要求下，审批时间至少提高了50%。 - 允许新主建筑在没有获得批准之前提交ADU的审批报告，但ADU的许可证仍必须由部长颁发；
注释：进一步降低了既有房屋对ADU的关联影响，释放了更多的空间。 - 允许城市和县制定ADU的最小和最大建筑面积的要求，但最大建筑面积不小于850平方英尺，如果ADU多于一间卧室则不小于1000平方英尺；
注释：有些ADU的尺寸只有300sf，有些甚至更小。该条款的出现为进一步提升ADU的居住环境和条件打下了坚实的基础。为ADU的独立性增强了更多条件，进而更加有利于对外出租和独立居住。 - 禁止任何会影响到或拒绝ADU建设的要求，例如地段覆盖率，占地面积比，空地和最小地段大小要求；
注释：改词条限制了city因为各种考虑而限制ADU的空间。 - 禁止市政局要求更正现有的不合格条件，以作为批准ADU许可的条件。
注释：很多city会因用户申请ADU为理由，而让用户对以前不合理或者违建部分做整改。本词条限制了city 的这种权利。因此极大的鼓励了ADU申请者的信心。
此外最重要的是，在满足某些要求下，合并法案要求对于个人住宅和混合用途的项目进行审批，例如：
- 现有或准备修建的单户住宅的一个ADU（独立或附属）和一个初级ADU；
- 现有的多户住宅中有多个ADU；
- 现有多户住宅最多可容纳两个独立的ADU；
- 请注意，如果将车库改造或拆除以建造新的ADU，则无需更换路外的停车位。
- 除此之外，禁止市政局对公共交通1/2英里范围内的ADU执行停车标准。
城市实例
为方便小伙伴们理解，我们列举San Francisco城市来说明：
San Francisco
旧条款 | 新规定 | |
允许的ADU数量 | 每个合法住宅允许一个ADU。 | AB68和AB881更新：转换现有空间以创建ADU可能有资格获得一个ADU和一个JADU。 |
Lot size 用地大小 | 最小可建用地面积为2500平方英尺。较小的用地需要经过计算批准才能开发。 | AB68和AB881更新：根据条例或适用的分区区域，物业将不受最低用地标准的限制。 |
ADU size ADU 大小 | ADU允许在所有住宅区使用，并且可以根据分区的标准通过转换现有空间或新建建筑来新建。ADU的最大大小仅由底层区域的标准确定。 | AB68和AB881更新：一间卧室的ADU最高允许面积为850平方英尺，两卧室的ADU最高允许面积为1,000平方英尺。 |
Setbacks 退线距离 | 退线前，后，及两边取决于用地属性和住房密度。需要注意的是，在几乎所有的情况下，都不允许在您的地皮退线25%内（或至少15英尺）内新建建筑物（例如，如果您的地皮是100英尺，退线距离25英尺）。根据用地属性的不同后院可以最多占整个用地的45%。 | AB68和AB881更新：分离式新建筑ADU的最大退线距离要求后部或侧面的距离不应超过4英尺。 |
Parking 泊车 | 尽管《规划法》在大多数社区中每个住宅单元都需要一个停车位，但第150（c）节指出，仅在将整体所需停车位数增加两个或更多，装修时才需要额外的停车位。添加单个ADU不需要在纽约市任何地方增加停车位。如果将第150（e）和161节替换为1类自行车车位（室内，安全和庇护所），则可以减少现场的停车位。您可能还需要为ADU添加自行车停车位。如果物业到公共交通站的步行距离在0.5英里之内，则新的州级标准规定了对这些停车要求的豁免。 | AB68和AB881更新：转换现有车库的物业将不受更换停车要求的限制。 |
Ownership 所有权 | 单位不打算与主要住所分开出售，可以租用。（国家规定） | SB13更新：ADU的业主占用要求将在全州范围内失效5年。 |
Allowed Zones 允许区域 | 在旧金山市范围内允许使用ADU。自2019年起，如果规划允许住宅使用并且包括现有住宅建筑，则该地段符合ADU的资格。 | AB68和AB881更新：所有单户或多户分区区域都将在全州范围内允许ADU。 |
San Mateo
旧条款 | 新规定 | |
允许的ADU数量 | 每个合法住宅允许一个ADU。 | AB68和AB881更新：转换现有空间以创建ADU可能有资格获得一个ADU和一个JADU。 |
Lot size 用地大小 | 取决于FAR | AB68和AB881更新：根据条例或适用的分区区域，物业将不受最低用地标准的限制。 |
ADU size ADU 大小 | 附属住所的建筑面积不得超过六百四十（640）平方英尺，包括适用于相应底层分区的第27.04.200节所定义的阁楼和地下室面积，但该地块或地块的总建筑面积 不超过最大允许的地板面积。初级附属住宅的建筑面积不得超过五百（500）平方英尺，包括适用区域划分中第27.04.200节所定义的阁楼和地下室区域，但该包裹或地段的总建筑面积应 不得超过最大允许建筑面积。 | AB68和AB881更新：一间卧室的ADU最高允许面积为850平方英尺，两卧室的ADU最高允许面积为1,000平方英尺。 |
Setbacks 退线距离 | 退线和其他分区条例。出于退线和其他分区规则的目的，附属住宅单元（已连接和已分离）应被视为主题场所的主要用途的一部分，并应遵守基础分区区域的相同要求，包括相关标准。很多coverage, setbacks, and height。对于现有的合法许可的车库或附属结构，将其改建为附属住宅单元，则无需进行任何挫折。对于在现有法律允许的车库上方建造的附属住宅单元，从侧面和后部土地生产线至少需要缩回五（5）英尺。 | AB68和AB881更新：分离式新建筑ADU的最大退线距离要求后部或侧面的距离不应超过4英尺。 |
Parking 泊车 | 一般要求。附件住宅单元最多应具有一（1）个标准尺寸的路边停车位，最多可容纳一（1）个卧室，每增加一间卧室则需要一（1）标准尺寸的停车位。 豁免：附件住宅单元位于公共交通站点的一半（1/2）英里内，可不设置停车位。 附件住宅单元所需停车位的位置。附属住宅单元所需的停车位可位于物业的后三分之一（1/3）处，包括所需的后院后退位置以及所需的侧院和街道侧院后退区域的一部分。所需的停车位不得位于物业后三分之一（1/3）之外的所需的前，内边院或街边院后退区域内。 | AB68和AB881更新：转换现有车库的物业将不受更换停车要求的限制。 |
Ownership 所有权 | 禁止销售和限制租金。 业主居住：场地上的住宅单位之一应为业主居住。应当记录与土地一起经营的契据限制，并在颁发建筑许可证之前将其提交给纽约市，这表明以下内容：除一个或多个记录所有人以外，其他任何人只能居住一个单位。 | SB13更新：ADU的业主占用要求将在全州范围内失效5年。 |
Allowed Zones 允许区域 | 在旧金山市范围内允许使用ADU。自2019年起，如果规划允许住宅使用并且包括现有住宅建筑，则该地段符合ADU的资格。 | AB68和AB881更新：所有单户或多户分区区域都将在全州范围内允许ADU。 |
San Jose
旧条款 | 新规定 | |
允许的ADU数量 | 每个合法住宅允许一个ADU。 | AB68和AB881更新：转换现有空间以创建ADU可能有资格获得一个ADU和一个JADU。 |
Lot size 用地大小 | 最小可建用地面积为3000平方英尺。较小的用地需要经过计算批准才能开发。 | AB68和AB881更新：根据条例或适用的分区区域，物业将不受最低用地标准的限制。 |
ADU size ADU 大小 | ADU的最大大小由批量决定：（a。）3,000至5,444平方英尺的地块，允许600平方英尺。（B.）允许使用5,445至9,000平方英尺，700平方英尺的土地。（C.）允许使用9001到10,000平方英尺（800平方英尺）的地段。（D.）允许使用10,001平方英尺至900平方英尺的地段。 | AB68和AB881更新：一间卧室的ADU最高允许面积为850平方英尺，两卧室的ADU最高允许面积为1,000平方英尺。 |
Setbacks 退线距离 | 与分区相同。还应遵守以下规定。如果ADU占据5英尺和所需的后部后退之间的面积的50％或更少，则可以减小单层单元的后部后退以使其适合。在附属车库上方–后部和侧面后退高度为5英尺。车库转换-如果将现有的合法车库转换为ADU，则无需额外的挫折。河岸-对于大于或等于½英亩的土地，要求至少100英尺河岸后退。 | AB68和AB881更新：分离式新建筑ADU的最大退线距离要求后部或侧面的距离不应超过4英尺。 |
Parking 泊车 | 除非ADU符合豁免条件，否则除了主要住宅所需的停车位之外，还有一个空间。（以下豁免清单） 1.停车位必须位于无尘，无尘的表面上。 2.停车位必须位于物业的正面和侧面后方外侧，但如果停车位位于至少18英尺长的车库车道围裙内，则可以在正面后方位置允许停车位 | AB68和AB881更新：转换现有车库的物业将不受更换停车要求的限制。 |
Ownership 所有权 | 单位不打算与主要住所分开出售，可以租用。（国家规定） | SB13更新：ADU的业主占用要求将在全州范围内失效5年。 |
Allowed Zones 允许区域 | 在旧金山市范围内允许使用ADU。自2019年起，如果规划允许住宅使用并且包括现有住宅建筑，则该地段符合ADU的资格。 | AB68和AB881更新：所有单户或多户分区区域都将在全州范围内允许ADU。 |
也许以上复杂的条款比较难理解，不过总的来说，记住这两点：
- 您家后院以前不能建ADU，现在也许可以了。
- 您家即使已经有了一个ADU，也许还能再加一个。
如果有疑问马上联系我们的建筑师，帮您免费解答疑虑。
更新03/24/2020: ADU Code 链接
| Fremont | Accessory Dwelling Unit Fact Sheet (更新了2020年标准) |
| Sunnyvale | Accessory Dwelling Units (更新了2020年标准) |
| Santa Clara |
Department of Planning and Development - Accessory Dwellings Units ADU FAQ (更新了2020年标准) |
| San Jose |
ADU Universal Checklist City of San Jose - ADU ORDINANCE & UPDATES (更新了2020年标准) |
| Redwood City |
ACCESSORY DWELLING ORDINANCE (更新了2020年标准) ADU Questions - DRAFT (January 21, 2020) |
| Mountain View |
ACCESSORY DWELLING UNIT REGULATIONS Code of Ordinances - DIVISION 10. - ACCESSORY DWELLING UNITS |
| Cupertino | ADU DEVELOPMENT STANDARDS American Legal - Site Development Regulations for Accessory Dwelling Units |
| Palo Alto |
Ordinance No. 5489 (更新了2020年标准) Accessory Dwelling Units (ADUs) |
| Daly City | City of Daly City - Secondary Units, New Construction and Legalization of Existing Secondary Units |
| San Francisco |
Accessory Dwelling Units ADU Handbook 2019-01 |
相关链接
如果想看看一个ADU具体案例，学习作为房主要怎自己做ADU的分析，可以查看以下文章:
案例分析 - 712 sq.ft 分离式ADU
