計算建造ADU的成本2016-2019 (Portland, Oregon)
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5 年前
裝修師傅
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我們會在最新的裝修信息文章發佈時，同時向您填寫的email郵箱直接推送該文章，讓您不錯過每一次有價值的閱讀和信息。朋友們大家好，在裝修市場做了一段時間，也跟很多師傅聊天，我們感覺ADU在市場的造價從去年到現在變的很快，一直在上升，人工成本也再漲。我們發現很多朋友們也對ADU的造價感興趣。在網上有一篇文章跟我們的經驗很相似，於是我們翻成中文，也加了一點我們的分析在最後。希望朋友們可以學到一些知識。謝謝! 文章原始來源: Calculating The Costs of Building an ADU
ADU的價格到處都是。我曾親自參觀過價值2萬美元的地下室ADU，以及價值40萬美元以上的車庫ADU。因此，要解釋一個ADU的建造成本不是一件簡單的事。
相同結構的建築成本可能會因建造商的不同而有很大的差異，同時也會因某一地區當前的勞動力和材料成本而有所不同。這也將在很大程度上取決於我們所討論的建築結構類型。例如：地下室的ADU轉換和車庫上面的ADU是完全不同的建造類型。這些因素都使得估算ADU的平均成本成為不可能。
讓問題進一步複雜化的是，許多房主通過投入資產來支付他們的自付費用，尤其是在建設的最後階段。這種勞動貢獻可以幫助支付ADU開發的一些自付費用。
但是但是，為了解釋這篇文章的目的，讓我們假設房主把所有的工作都租出去了，而自己沒有做任何工作。傳達實際建築成本的最佳方法之一是研究一些當前示例。幸運的是，我可以從最近的實際案例中顯示其中的一些真實的費用。這些成本包括設計成本，許可成本，公用事業連接成本以及所有建築成本。同樣重要的是，這些成本還包括房主對其汗水資產貢獻的估計。要注意這些費用不包含園林綠化費用和家具費用。
這是一個房主需要為開發ADU準備的費用。這是那些自我報告的總開發成本。
| 類型 | 價值 | Sqft | 價值/Sqft |
| 接觸的ADU | $106,000 | 500 | 204 |
| 接觸的ADU | $126,000 | 361 | 349 |
| 接觸的ADU | $157,000 | 820 | 191 |
| 接觸的ADU | $167,000 | 660 | 253 |
| 接觸的ADU | $216,000 | 439 | 492 |
| 地下室ADU | $74,000 | 391 | 189 |
| 地下室ADU | $100,000 | 799 | 125 |
| 地下室ADU | $150,000 | 610 | 246 |
| 地下室ADU | $150,000 | 659 | 227 |
| 地下室ADU | $261,000 | 795 | 328 |
| 地下室ADU | $380,000 | 800 | 475 |
| 分離式建築 | $112,000 | 400 | 280 |
| 分離式建築 | $120,000 | 250 | 480 |
| 分離式建築 | $128,000 | 448 | 286 |
| 分離式建築 | $130,000 | 799 | 162 |
| 分離式建築 | $139,000 | 560 | 248 |
| 分離式建築 | $140,000 | 540 | 259 |
| 分離式建築 | $145,000 | 640 | 226 |
| 分離式建築 | $145,000 | 445 | 326 |
| 分離式建築 | $150,000 | 446 | 336 |
| 分離式建築 | $151,000 | 730 | 206 |
| 分離式建築 | $160,000 | 731 | 219 |
| 分離式建築 | $160,000 | 687 | 233 |
| 分離式建築 | $160,000 | 515 | 310 |
| 分離式建築 | $168,000 | 379 | 443 |
| 分離式建築 | $177,000 | 491 | 360 |
| 分離式建築 | $190,000 | 798 | 238 |
| 分離式建築 | $200,000 | 720 | 278 |
| 分離式建築 | $200,000 | 794 | 252 |
| 分離式建築 | $202,000 | 607 | 332 |
| 分離式建築 | $202,000 | 796 | 254 |
| 分離式建築 | $203,000 | 800 | 254 |
| 分離式建築 | $205,000 | 656 | 313 |
| 分離式建築 | $208,000 | 754 | 265 |
| 分離式建築 | $208,000 | 711 | 293 |
| 分離式建築 | $225,000 | 330 | 682 |
| 分離式建築 | $226,000 | 794 | 285 |
| 分離式建築 | $235,000 | 800 | 294 |
| 分離式建築 | $265,000 | 750 | 353 |
| 分離式建築 | $285,000 | 750 | 380 |
| 車庫上方的獨立新建築 | $128,000 | 800 | 160 |
| 車庫上方的獨立新建築 | $150,000 | 778 | 193 |
| 車庫上方的獨立新建築 | $160,000 | 932 | 171 |
| 車庫上方的獨立新建築 | $195,000 | 790 | 171 |
| 車庫上方的獨立新建築 | $225,000 | 1250 | 180 |
| 車庫上方的獨立新建築 | $226,000 | 657 | 344 |
| 車庫上方的獨立新建築 | $440,000 | 1644 | 267 |
| 車庫改建 | $80,000 | 576 | 138 |
| 車庫改建 | $110,000 | 325 | 338 |
| 車庫改建 | $150,000 | 370 | 405 |
| 平均值 | Cost | Sqft | 價值/Sqft |
| 分離式建築 | $180,833 | 676 | 305 |
| 地下室ADU | $185,833 | 676 | 265 |
| 接觸的ADU | $154,400 | 556 | 300 |
| 車庫改建 | $142,000 | 504 | 297 |
| 車庫上方的獨立新建築 | $217,714 | 978 | 212 |
由於與其他類型的ADU相比，分離式新結構ADU的樣本量更大，我們可以更詳細地檢查這些開發成本樣本量。
分離ADU的成本從2016-2019年開始
- 總成本範圍從$112K美元到$285K美元
- 總成本平均為$181K美元。
- 每平方英尺的成本為$162-$682美元/平方英尺。
- 每平方英尺的平均成本是每平方英尺$305美元。
首先，無論規模大小，開發成本的範圍都相當廣泛。注意一對約400平方英尺範圍內ADU的成本超過5萬美元。然後，注意750平方英尺的ADU造價超過12.5萬美元。這個範圍很難解釋，但是場地條件、完成程度、設計師和總承包商的管理成本都是影響這些項目開發成本的重要變量。
其次，項目的尺寸很重要，但不是那麼重要。隨著ADU規模的增大，開發成本可能會上升。雖然尺寸很重要，而且更小的adu成本更低，但即使是非常小的adu也是非常昂貴的!開發ADU的固定成本是昂貴的。額外的面積很便宜。接下來，這裡是繪製的數據點只是10個分離的新建設ADU是2019年ADU。
近年來，波特蘭市場的勞動力和材料開發成本急劇上升。注意成本是如何從2016/2017年的前一組成本數據點從17.4萬美元增加到19.4萬美元的——2-3年增加了2萬美元。與此同時，每平方英尺的平均成本已從294美元升至327美元。
不幸的是，我不得不經常地調整總平均成本數字，因為開發成本一直在快速地增加。 2019年，在波特蘭市場，我買了400平方英尺的獨立別墅，平均開發成本為17萬美元(實際上是16.875萬美元)。我估計800平方英尺的ADU平均成本為21萬美元(實際上是21萬667美元)。 2019年的平均費用為193,900美元，如下圖所示。獨立ADU的平均開發成本為19.4萬美元。
以下是需要考慮的關鍵數字:
400平方英尺的獨立ADU-$ 170K
800平方英尺的獨立ADU-$ 210K
成本可能會比平均價格高出很多，但在波特蘭市場上為這些平均價格建立一個ADU是可能的，而且是相當普遍的。
順便說一句，這是車庫上方獨立的新建築ADU繪製的成本數據，由於它們通常是較大的結構改變，因此成本往往更高。
迄今為止，我還沒見過造價低於8萬美元的獨立新建築ADU。對於新的ADU開發，基本上有固定的最低成本。從我觀察到的結果來看，根本不可能遠低於$ 80K這個底線的價格。
至此，我已經與數百名ADU所有者進行了交談並進行了諮詢，但我還沒有找到能夠以低於$ 80K的價格建造獨立ADU的人。由於新住房開發的固定成本，ADU價格昂貴。例如，開挖，混凝土模板和僅澆築地基通常需要花費10-15K美元。此費用無法避免。
從純粹的理性和經濟的角度來看，將ADU建造到最大允許尺寸（在波特蘭的情況下為800平方英尺）是有意義的，因為添加平方英尺的成本僅稍高一些。由於這樣做的經濟理由，房主正在最大限度地利用其分區權利（800平方英尺的ADU）。這很可能就是為什麼在波特蘭很多房主開發的700-800平方英尺的ADU比其他任何大小的ADU都更多的原因。超過40％的ADU大於700平方英尺。
誠然，這篇文章只觸及了簡單問題：“一個ADU的成本是多少?” ADU的成本可能因類型而異，分離的新型ADU肯定不是建造成本最低的類型。
然後我們會進入下一個邏輯問題。如果adu這麼貴，你怎麼付錢? 簡而言之，房主通常必須找到創造性的機制來獲得資金，以現金支付ADU。它不像買房子，你可以很容易地從銀行貸款(又稱融資)。雖然存在一些融資選擇，但它們是有限的，因為ADUs還不是一個足夠普遍的產品。實際上，在大多數情況下，房主必須拼湊資金以建立ADU，這通常意味著需要將自己的資金來源變得更廣泛。
最後，我們將研究ADU是否是一項很好的投資。雖然它們肯定沒有被廣泛認為是傳統退休投資的標準詞彙的一部分，但我還是要說，ADUs很可能是目前最好的財富積累投資之一。
歸結為：土地是自由的。土地通常是住宅開發中最昂貴的部分，但是就ADU而言，土地成本已經計算在內。在住房單元上花費的每一美元都在實際住房單元中花費。如果建造ADU來幫助產生租金收入，那麼與其他住宅類型的發展相比，這些美元將獲得相當直接的回報。
當投資回報率與ADU為老齡房主提供的生活方式靈活性和安全性相結合時，ADU的優勢可能突然開始比傳統，傳統，保守的金融投資更為顯著。但是，還必須意識到，ADU並不是一種快速致富的機制。 ADU是一種創造財富而不是創造財富的絕妙方法。
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